# 新资本投资者入境计划的物业投资规则：住宅 HK$3,000 万门槛、合计 HK$1,500 万上限、按揭与转换 > 说明物业在新资本投资者入境计划中怎样计入投资额：非住宅物业无成交价门槛，住宅须为单一物业且成交价不少于 HK$3,000 万，物业合计上限 HK$1,500 万（住宅 HK$1,000 万），只计净权益，出售后须按时限再投资；2024-10-16 与 2025-09-17 两次修订的过渡安排。 - URL: https://cies.hk/real-estate/ - Author: 新资本入境计划编辑部 (https://cies.hk/about/) - Reviewed by: New CIES Reference Editorial Editorial Board - Published: 2026-11-04 - Updated: 2026-11-04 - Language: zh ## 要点速览 - 物业可计入最低投资额的合计上限为 HK$1,500 万（2025-09-17 或之后完成交易），其中住宅物业不超过 HK$1,000 万；在此之前完成交易的物业合计上限为 HK$1,000 万。 - 非住宅物业（写字楼、商铺、工厂等，含楼花）没有成交价门槛，数量不限；住宅物业须为单一物业且成交价不少于 HK$3,000 万（2025-09-17 前完成交易者为 HK$5,000 万），完成日期须在 2024-10-16 或之后。 - 只计申请人出资的净权益：可向香港持牌银行或财务机构按揭或转按，但贷款额不计入，转按不得增加贷款或套现。 - 物业须以申请人本人、其独资经营或其全资公司名义持有；租金可以收取并自由使用，不必圈存。 - 出售物业后须把扣除原按揭贷款后的全部所得再投资：转投物业须在 3 个历月内完成，转投金融资产须在 2 个月或完成交易后 14 天内（以较早者为准）签订合约。 ## 定义：物业是受上限约束的辅助类别 在新资本投资者入境计划中，物业是获许投资资产的一类，但与股票、基金不同，它受到「可计入金额」的合计上限约束：无论申请人买了多少物业、花了多少钱，能算进 HK$3,000 万最低投资额的最多只有 HK$1,500 万（2025 年 9 月 17 日或之后完成交易），其余至少 HK$1,200 万金融资产与 HK$300 万投资组合仍然必须到位。规则这样设计的原因，在 2023 年 12 月公布细节时已说明：计划的政策目标是把资金引向资产与财富管理业，物业只是在 2024 年与 2025 年两次施政报告后逐步放宽的补充选项。「物业」以《印花税条例》第 29A 条对住宅物业与非住宅物业的定义为准，不包括非法占用的土地、船屋、拖车、违建与阁楼。 ## 非住宅物业：无门槛，但只计净权益 非住宅物业指香港的商业或工业物业，包括楼花形式的写字楼、商业楼宇、零售商铺与工厂，不包括土地与部分作住宅用途的综合物业。购买数量没有限制，也没有单一成交价门槛。商业楼宇内作出租用途的停车位，只要符合《印花税条例》第 29A 条「非住宅物业」的定义（按政府租契、公契或占用许可证等文件不得作住宅用途），也可以视为非住宅物业。 计入金额按净权益计算：申请人可以向香港持牌银行或财务机构按揭，但只有自己出资的部分才算承诺投资。例如以 HK$2,000 万购入商铺、按揭 HK$800 万，可计入的最多是 HK$1,200 万，而不是 HK$2,000 万；若已超过 HK$1,500 万合计上限，超出部分也不计。转按是允许的，但不得增加未偿贷款额，也不得以任何方式套取物业的增值。 ## 住宅物业：单一物业、HK$3,000 万成交价、HK$1,000 万上限 | 要点 | 2024-10-16 至 2025-09-16 完成交易 | 2025-09-17 或之后完成交易 | |---|---|---| | 是否允许 | 允许（2024-10-16 前不允许） | 允许 | | 物业数量 | 单一物业 | 单一物业 | | 成交价门槛 | 不少于 HK$5,000 万 | 不少于 HK$3,000 万 | | 住宅可计入上限 | HK$1,000 万 | HK$1,000 万 | | 所有物业合计上限 | HK$1,000 万 | HK$1,500 万 | 住宅物业包括楼花与部分作住宅用途的综合物业，投资须集中在一个成交价达标的物业上，不能把两套 HK$1,500 万的住宅合并计算。申请人被视为在「完成交易日期」作出投资，因此门槛与上限都按完成交易日判定，而不是签订临时买卖合约的日期。以一套 HK$3,500 万住宅、全款购入为例：可计入 HK$1,000 万，其余 HK$2,500 万属申请人自行承担的额外投资，不计入也不受圈存限制；但若同时持有 HK$600 万净权益的商铺，物业合计只能计 HK$1,500 万。 ## 持有名义、租金与印花税 物业必须以申请人本人名义、其名下独资经营、或其作为唯一股东的公司（包括计划规则第 1.12 段定义的控股公司）名义持有。租金收入属于直接来自获许资产的收入，可以由申请人或其公司收取并保留，不需要圈存在计划内；这与金融资产的现金股息与利息处理一致。 印花税是物业路线特有的成本：买卖物业须缴付从价印花税，印花税、律师费、经纪佣金等所有交易费用都不计入承诺投资。2023 年 12 月公布计划细节时曾预告会把本计划的获批人纳入人才置业印花税「先免后征」机制，但特区政府其后于 2024 年 2 月 28 日取消了所有住宅物业需求管理印花税（买家印花税、新住宅印花税与额外印花税），现时非本地买家购买住宅只需按一般税率缴付从价印花税；具体税率以税务局现行《印花税条例》附表为准。 ## 出售、转换与再投资的时限 物业可以出售，但要继续符合计划，申请人必须把出售所得（扣除原按揭贷款后）全部再投资于其他获许资产，超出原计入金额的增值部分同样要再投资，只有「盈余权益」（Surplus Equity）与赎回按揭所需金额属例外。计划规则第 8.2 段规定的时限如下： | 转换方向 | 时限 | |---|---| | 物业换物业 | 出售合约日期至新物业完成交易日期不超过 3 个历月 | | 物业换金融资产 | 新资产购入合约日期不迟于出售合约后 2 个历月，或出售完成交易后 14 个历日，以较早者为准 | | 金融资产换物业 | 出售合约日期至物业完成交易日期不超过 2 个历月 | 在出售完成与再投资完成之间，所得款项须以申请人或其控股公司名义存放于香港持牌银行或财务机构的存款或往来账户，或证监会认可的货币市场基金；如款项因任何原因耗损，必须补足并再投资原数。涉及物业的转换，申请人须在变现与购入交易各自完成后 7 个工作日内书面通知投资推广署署长；物业的实益拥有权、业权或按揭发生任何变动，同样须在 7 个工作日内通知。 ## 物业路线的取舍 物业路线的吸引力在于自用或收租，而且租金可以自由取用；代价是只能计入 HK$1,500 万、交易成本与印花税不计入投资额、流动性低、转换时限紧。从官方统计看，截至 2026 年 2 月 28 日已核证投资中物业归入「其他」类，占比仅 3.2%，说明大多数申请人仍以金融资产为主。是否购买物业、买哪类物业，取决于个人居住需要、资金安排与市场判断，本页不作任何建议；物业的估值、按揭条款与税务后果，须向持牌银行、律师与税务顾问核实。 ## 资料来源与日期 - Assessment on Investment Requirements / Permissible Investment Assets（物业部分及脚注 5–8） — 投资推广署（InvestHK）新资本投资者入境计划办公室 2026-11（页面现行版本） https://www.newcies.gov.hk/en/application-procedures/application-to-investhk/investment-requirement/ - Rules for the New Capital Investment Entrant Scheme（第 5.2、6.1(b)、8.2 段与修订说明） — 投资推广署（InvestHK）新资本投资者入境计划办公室 2026-03-01 https://www.newcies.gov.hk/media/jvkfl4uq/scheme-rule-en.pdf - Enhancement measures on New Capital Investment Entrant Scheme（2024-10-16 起开放住宅物业） — 投资推广署（InvestHK） 2024-10-16 https://www.newcies.gov.hk/en/resources/news/enhancement-measures-on-new-capital-investment-entrant-scheme/ - Frequently Asked Questions – Investment Requirements（混合用途、多个物业、按揭、停车位） — 投资推广署（InvestHK）新资本投资者入境计划办公室 2026-11（页面现行版本） https://www.newcies.gov.hk/en/resources/faqs/ - Portfolio Maintenance Requirements Anniversary Submission（物业部分） — 投资推广署（InvestHK）新资本投资者入境计划办公室 2026-11（页面现行版本） https://www.newcies.gov.hk/en/application-procedures/application-to-investhk/portfolio-maintenance-requirements-anniversary-submission/ --- 本站由新资本入境计划编辑部运营，是独立的保险资讯网站，提供一般教育与比较信息；不是保险公司、持牌保险中介人或银行，不销售任何保险产品，不接受投保申请。内容未经香港保险业监管局（IA）审阅、批准或认可。投保、报价与保单服务请向香港保险公司或持牌保险中介人查询。